Dopo anni di un mercato immobiliare instabile si può affermare che sta avvenendo una ripresa delle vendite delle Case a Catania.
Vendere velocemente case a Catania è possibile!
In questa breve guida vi spiegherò quali sono i cinque punti fondamentali per riuscire a vendere facilmente le Case a Catania al miglior prezzo di mercato. L’estate è il momento giusto per raccogliere idee e informazioni, per poi lanciarsi da settembre in un’attività che richiede tempo e pazienza, soprattutto se si decide di procedere da privati.
Prima però, mi voglio presentare:
mi chiamo Cristian De Marini e faccio questo lavoro ormai da circa 15 anni. Sono stato il fondatore del gruppo immobiliare “Settore Casa” a Catania e, in questi anni, ho formato molti agenti immobiliari che attualmente lavorano sul territorio catanese. Mi occupo di web marketing immobiliare e conoscendo il mercato immobiliare catanese so bene come usare le ultimissime tecniche di vendita immobiliare. Oggi, insieme ad un gruppo di agenti immobiliari di Catania, ho creato una nuova realtà immobiliare nella zona etnea, diversa da i classici franchising e marchi immobiliari : “Case Catania Group”
Ma veniamo a noi : questi sono i cinque punti fondamentali che chiunque (privato o consulente immobiliare) deve conoscere e saper utilizzare.
1) Documentazione
Prima di pensare come pubblicizzare il nostro immobile o ancora prima di decidere a che prezzo immetterlo sul mercato, dobbiamo essere consapevoli delle stato legale/urbanistico di casa nostra. Molte volte si confonde la regolarità urbanistica con la regolarità catastale. Catasto e Comune sono due enti completamente diversi e fino ad oggi non vi è alcuna relazione diretta tra i due enti pubblici, molte volte capita di trovare documentazioni divergenti riguardanti lo stesso immobile.
I documenti necessari per vendere Case a Catania sono:
- Atto di provenienza
- Certificato di abitabilità o agibilità
- Concessione edilizia
- Planimetria catastale
- Visura Catastale
- APE (Certificato Energetico)
La primissima cosa da verificare è se il nostro immobile sia fornito del famoso certificato di abitabilità , oggi certificato di agibilità.
Se tra la documentazione abbiamo questo certifcato già siamo a metà strada nella sicurezza che tutto sia in regola! Ma non abbiamo finito, si deve controllare che il progetto presentato al comune sia conforme allo stato di fatto dell’immobile, in parole povere dobbiamo controllare se la planimetra depositata al comune sia uguale allo stato di fatto della casa poichè se cosi non fosse il certificato di abitabilità non sarebbe più valido.
Qui però voglio fare una precisazione prima di proseguire:
per invalidare il certificato di abitabilità e quindi la regolarità urbanistica del nostro immobile le difformità devono riguardare la posizione di bagni e cucina ed eventuali modifiche sui prospetti esterni ( apertura o chiusura di porte e finestre o ancora, ampliamenti, etc,etc.). Se invece la differenza tra lo stato di fatto e la planimentria presentata al comune è solo di una diversa distribuzione degli spazi interni (senza aver toccato la posizione di bagni e cucina) potete stare tranquilli perchè non è prevista alcuna richiesta di concessione per spostare una parete interna.
Verificata la possessione e la regolarità del certificato di abitabilità e che la nostra casa è conforme con quanto depositato al comune, possiamo verificare i dati catastali e se la planimentria catastale anch’essa sia conforme allo stato attuale del nostro immobile (se cosi non fosse basterà incaricare un tecnico e far presentare l’aggiornamento della planimetria catastale).
Ultimo documento necessario per la vendita di casa nostra, senza il quale il notaio non può stipulare la compravendita, è la Certificazione APE
L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’ abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici.
Se non lo avete non disperate perchè, incaricando un tecnico abilitato e con poche centinaia di euro, anche casa vostra sarà energeticamente certificata e pronta per essere venduta.
2) Prezzo
Valutare correttamente l’immobile e capire quale sia il reale prezzo di mercato è essenziale. Se non sai come calcolare il valore di mercato di casa tua, hai due strade:
- Continua a leggere questo articolo e segui passo passo i miei consigli.
- Affidati a un agente immobiliare e commissiona una Analisi di Vendibilità.
Di certo la strada più semplice è quella di delegare un professionista affinchè ci dica quanto valga il nostro immobile. Se hai fatto caso, non ho scritto perizia dell’immobile bensì Analisi di Vendibilità. Le due cose, anche se sembrano simili, sono effettivamente diverse, sono due modi di valutazione ben differenti. La perizia la si fa redigere da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) che farà una stima tecnica del valore dell’immobile tenedo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso, mentre l’Analisi di Vendibilità viene redatta da un’agente immobiliare che, oltre a tener conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, tiene in considerazione l’andamento del mercato immobiliare della zona e lo confronta con immobili simili, in zona sia già compravenduti che ancora in vendita, analizzando bene quale sarà il più probabile valore di mercato con cui il tuo immobile sarà realmente compravenduto.
Ma siccome a noi piace complicarci la vita, cercheremo di capire come calcolare il reale valore di mercato delle Case a Catania.
Tramite i principali portali di annunci occorre verificare la quotazione media al metro quadrato del proprio quartiere (si può fare ormai sui maggiori siti come Immobiliare.it, Casa.it, Idealista.it) e poi, per un dettaglio maggiore, verificare gli annunci delle abitazioni simili alla propria per ampiezza, numero vani, piano e altri dettagli.
Molto utile anche una visita su Borsino immobiliare, portale che fornisce una stima al metro quadrato incrociando diverse fonti (portali, Agenzia Entrate, Istat, Banca d’Italia) e sul sito Omi dell’Agenzia delle Entrate , dove inserendo provincia, città e zona potrete vedere i prezzi con valori minimi e massimi al metro quadro (questi valori sono calcolati sul reale venduto). Di questi valori vi consiglio di tenere in considerazione sempre il valore medio se la vostra casa è in buone condizioni ed il valore massimo se l’avete appena ristrutturata ( ristrutturazione avvenuta max da 2 anni)
Una volta capita la valutazione al mq. della vostra zona, misurate il vostro immobile tramite la planimetria catastale e moltiplicate i mq. per il valore medio di mercato, questo sarà un primo valore indicativo. Adesso si dovrà cominciare a fare una ricerca sia tramite internet (sui portali immobiliari) che fattualmente su strada, contattando tutti i “vendesi” reperibili nella vostra zona, per capire a che prezzo sono pubblicizzati immobili simili e soprattutto da quanto tempo sono messi in vendita.
Quindi, dopo aver individuato il prezzo medio di mercato al metro quadro, visto i potenziali competitor a che prezzo si propongono sul mercato ed intuito i tempi medi di permanenza (tenendo conto che un’immobile al giusto prezzo di mercato in 90 giorni si dovrebbe vendere), possiamo stabilire il più probabile valore di mercato del nostro immobile.
Nella maggior parte dei mercati, la strategia migliore per attrarre compratori è quella di dare un prezzo leggermente più basso rispetto al reale valore di mercato. Questo spesso genera numerose offerte, le quali entreranno in competizione fra loro e permetteranno di vendere casa velocemente e ad un prezzo più alto. Al contrario, stabilire un prezzo troppo più alto fin dal principio rischia di lasciare il tuo immobile fermo tra gli annunci per mesi.
La ragione per cui questo funziona è che il prezzo più basso rende la casa visibile a più compratori, che la considereranno dunque un vero affare!
Se pensi che tutto questo sia già troppo per iniziare a mettere in vendita casa e sei di Catania e provincia, contattami e sarò lieto di poterti aiutare nel vendere la tua casa!
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3) Foto
Dopo aver stabilito il valore della nostra casa ed esserci assicurati che sia in regola con le normative urbanistiche, possiamo finalmente dedicarci alle foto.
Le foto sono un mezzo fondamentale per rendere l’annuncio immobiliare (che andremo successivamente a creare) interessante e attraente per chi sta cercando casa. Un annuncio con foto riceve mediamente il triplo di visite ed inoltre tutti i principali portali immobiliari relegano gli annunci senza foto nelle posizioni secondarie, poco visibili. Oltre ad attrarre potenziali acquirenti l’obiettivo delle foto è quello di creare appuntamenti mirati per casa tua, le belle diapositive infatti creano nella mente del visitatore un’ idea già precisa della casa che verrà a vedere.
Un’immagine vale più di mille parole!!
L’inquadratura di ogni foto è importante, per questo vi sconsigliamo l’utilizzo di smartphone (per quanto siano buoni il loro obbiettivo catturerà sempre meno luce di una macchina fotografica). Nell’inquadratura deve poter comparire tutto lo spazio di ogni stanza (ogni metro quadro ha un valore), lo stato di conservazione, la luminosità (meglio se naturale), gli affacci (ove ce ne siano). Inserisci inoltre qualche tocco di colore che possa attirare l’attenzione e dare un tono più vivace alle stanze, ad esempio un mazzo di fiori potrebbe rivelarsi molto efficace.
Fotografate i dettagli, non solo la stanza nella sua integralità, create effetti di sfocatura mettendo in risalto un particolare della stanza, fotografate stralci di vita quotidiana, come una bella tazza di caffè fumante sul tavolino vicino al divano o meglio ancora un bel calice di vino vicino al camino. Insomma la fotografia deve emozionare chi la sta guardando!
A volte può succedere che il risultato finale non sia una fotografia bellissima in senso assoluto, ma in compenso sarà la fotografia che spingerà un eventuale e potenziale acquirente ad andare a visitare quella casa prima di un’altra.
4) Annunci Immobiliari
Eccoci arrivati alla parte più noiosa di tutto l’iter per vendere Case a Catania : gli annunci immobiliari da pubblicare sui vari portali immobiliari!
L’annuncio – anch’esso importantissimo – deve poter attrarre il possibile acquirente che sta spulciando come un segugio tutti i portali immobiliari alla ricerca della casa ideale e deve emozionare il lettore. Moltissime volte si leggono annunci che assomigliano sempre più a delle vere e proprie liste della spesa, con titoli veramente fuorvianti che attirano con inganno il lettore.
La struttura dell’annuncio è semplicissima: Titolo, Descrizione, Prezzo e Chiamata all’azione, non serve altro.
Il Titolo
I titoli che per il 99% degli annunci si leggono sono:
“Prestigiosissimo appartamento ristrutturato, nella tranquillità di una verde zona residenziale, a Catania”.
Senza ombra di dubbio è un bel titolo, ma che funzione ha? Siamo sicuri che un annuncio con questo titolo venga tenuto in considerazione dai motori di ricerca? Voi stessi, se stesse cercando una casa su Mr. Google, digitereste “Prestigiosissimo appartamento ristrutturato, nella tranquillità di una verde zona residenziale, a Catania”? O più semplicemente : “appartamenti a Catania”?
Il titolo deve sì attirare il lettore, ma deve anche essere facilmente trovato da chi sta eseguendo una ricerca, per cui è essenziale che contenga il luogo dove è sito l’immobile, di cosa si tratta (appartamento,villa,terreno, etc.) , le dimensioni e se ha pertinenze come garage,terrazzi o giardini.
La Descrizione
Assicurati di comunicare il reale valore e le tutte le potenzialità che la casa possiede. Non utilizzare un linguaggio troppo soggettivo, ricordati che il potenziale acquirente vuole solo capire quali sono le caratteristiche specifiche della proprietà, piuttosto cerca di stuzzicare l’immaginazione del lettore facendolo sentire già dentro casa. Fai una descrizione esaustiva dell’immobile, cercando di evidenziare le caratteristiche salienti, la descrizione deve spiegare minuziosamente la composizione della casa messa in vendita, utilizzando parole efficaci nell’attrarre l’interesse del potenziale acquirente.
Chiamata all’azione
Prima di concludere l’annuncio con l’inserimento del prezzo e la fatidica parolina magica che piace sempre ovvero “Prezzo Trattabile”, inserisci una CALL TO ACTION (chiamata all’azione). Sembrerà banale ma incosciamente siamo portati a seguire le indicazioni che leggiamo. Dire alle persone il come e il quando compiere un’azione è diverso dallo sperare che compiano quell’azione senza dirgli nulla. Dì nel modo più pratico e semplice cosa deve fare il lettore per passare al livello successivo, ad esempio: “Contattaci subito per ricevere maggiori informazioni!”
5) Cartello
Non essere timido e non fare l’errore che molti clienti compiono! Statisticamente gli immobili si vendono sempre a vicini di casa o parenti e amici dei nostri tanto antipatici vicini di casa.
Un vicino potrebbe cercare casa vicino alla loro abitazione per un figlio, per un genitore o semplicemente per un amico. Non mettere il cartello fuori dal portone solo per non far capire nulla ai vicini è la cosa più sbagliata che si possa fare quando si decide di mettere in vendita la propria casa.
In conclusione, abbiamo analizzato i vari passaggi da seguire prima di mettere in vendita un immobile. La cosa più saggia sarebbe quella di delegare tutto ad un professionista che già sa come operare nel miglior modo possibile affinchè l’operazione di compravendita giunga a buon fine, nel minor tempo possibile e al miglior prezzo di mercato. Se tuttavia sei un coraggioso e ti vuoi cimentare nella vendita di casa tua, qui hai tutto il necessario per farlo in modo professionale.
Buona Vendita!
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